Hausverwaltungsblog

Betriebskostenabrechnungen, jedes Jahr aufs neue ein leidiges Thema. Jetzt muss ich aber mal von Vermieter- bzw. Verwalterseite aus meckern.
Wir laufen z.B. bei einigen Mietparteien den Nachzahlungen hinterher, da wird manches Anschreiben schonmal ignoriert oder bis zur letzten Fristsetzung vor dem Mahnverfahren ausgesessen.

Besonders bunt treibt es derzeit eine Partei, die schon in den letzten Jahren behauptet hat, sie wollten ja zahlen, aber die Betriebskostenabrechnung wäre nicht angekommen.
Genau aus diesem Grund wurde die letzte Abrechnung per Einwurf-Einschreiben verschickt, der Postbote bestätigt also mit seiner Unterschrift, den Brief ausgeliefert zu haben. Da die Nachzahlung auch diesmal nicht gezahlt wurde, bekamen die Mieter ein Erinnerungsschreiben. Das ist heureka tatsächlich angekommen und wahrgenommen worden, denn der Mieter rief an. Und behauptete erneut, die Abrechnung nicht bekommen zu haben.

Ich glaub's ja nicht ... Die nächste Abrechnung werde ich persönlich dort abgeben.

Ein kleines Update quer durch die Hausverwaltung:

- Die Wohnung in Kassel ist vermietet, das Loch in der Kueche ist beseitigt und heute wird schon zu Ende gefliest, so dass die Wohnung morgen puenktlich uebergeben werden kann.

- Die Schoenheitsreparaturen-Angelegenheit stellt sich nach Auskunft des Anwaltes von Haus + Grund nicht ganz so einfach dar und wir werden mit der Mietpartei einen Termin ausmachen, um notwendige Schoenheitsreparaturen nach Sachlage zu besprechen. Ich hoffe, dass die Sache so friedlich und in beiderseitigem Einvernehmen ueber die Buehne gehen kann.

- Haenge immer noch an der letzten Betriebskostenabrechnung fuer 2006, deshalb gab/gibt es momentan hier wenig zu lesen und mein kleiner Betriebskostenspiegel fuer die von mir verwalteten Haeuser ist auch noch nicht veroeffentlicht.

Nach laengerer Zeit werden wir morgen mal wieder ein Mahnverfahren einleiten.
Ein Mieter ist schon vor laengerem ausgezogen, Chef hat die Wohnungsrueckgabe gemacht und sich tatsaechlich vom Mieter unter Druck setzen lassen, nach dem Motto "vollstaendige Kautionsrueckgabe, sonst keine Schluesselrueckgabe". Solch eine Forderung sollte einen jaeh misstrauisch werden lassen ...
Jetzt jedenfalls laufen wir seit fast zwei Jahren einer Nachzahlung aus der letzten Betriebskostenabrechnung hinterher. Der letzte Brief war eben auch der letzte Brief und morgen fuelle ich das Formular fuers Mahnverfahren aus. Ãœbrigens wegen ungefaehr 50€.

Die Hausverwaltung einer Eigentuemergemeinschaft, bei der ich eine vermietete Wohnung sozusagen zweitverwalte, habe ich ja langsam gefressen. Die Eigentuemer allerdings auch.
Bei jeder Abrechnung finde ich Fehler, mal fehlen abzurechnende Posten, mal wird nicht jahresweise abgegrenzt, mal gibt es schlicht Rechenfehler in der Abrechnung, dann werden bereits beschlossene Umlageschluessel ueber Bord geworfen, Mieterwechsel werden nicht richtig uebernommen und und und.

Die letzten drei Jahre habe ich wirklich jede Abrechnung wieder zurueckgegeben und den Eigentuemer vor der Versammlung informiert, was fehlt bzw. falsch ist. Zwei Jahre hat es deshalb eine neue Abrechnung gegeben.
Eigentlich haette es dieses Jahr ebenfalls eine korrigierte Abrechnung geben muessen, so war es vereinbart und so berichtete der Eigentuemer anhand seiner Notizen aus der Versammlung.
Drei Monate spaeter kam tatsaechlich schon das Protokoll und was muss ich lesen: laut Protokoll wurde die Abrechnung vorgelegt - und genehmigt. Leidet die Hausverwaltung unter Gedaechtnisverlust oder hat sie schlicht keinen Bock?

Letzteres ist wahrscheinlich, denn nachdem ich die korrigierte Abrechnung schrifltich angemahnt hatte, erhielt der Eigentuemer gestern einen Anruf, Tenor die Abrechnung waere so wie sie ist und basta.
Da frage ich mich doch langsam, wer hier von wem warum wofuer bezahlt wird.

Laut einem kuerzlich veroeffentlichten Urteil des BGH (AZ ZR VIII 212/05) widerspricht die mietvertragliche Vereinbarung einer Warmmiete bzw. einer Heizkostenpauschale dem § 2 der Heizkostenverordnung und ist damit nicht zulaessig.
Ausnahme: es handelt sich um ein Zweifamilienhaus, dessen eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird.

Aber mal ehrlich: wer wird heutzutage noch Nebenkostenpauschalen jeder Couleur vereinbaren? Bei den allzeit steigenden Preisen waere das ein ziemlich grosses Verlustgeschaeft fuer den Vermieter, das den Aufwand fuer die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ueberwiegen duerfte.
Ich stuerze mich ab heute auch wieder in die Abrechnungen 2005 ...

Unsere schon lange geuebte Praxis, einen Teil der Mietkaution fuer noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen einzubehalten, hat der Bundesgerichtshof kuerzlich in einem Urteil (AZ VIII ZR 71/05) bestaetigt:
Eine Mietkaution sichere nach Auffassung des BGH naemlich auch noch nicht faellige Ansprueche, die sich aus dem Mietverhaeltnis und seiner Abwicklung ergaeben.

Wunderbar, jetzt haben wir doch eine hoechstrichterliche Entscheidung als passendes Argument in der Hand, wenn wieder ein Mieter auf Auszahlung der kompletten Kaution moeglichst noch am Tage der Wohnungsuebergabe daengelt.
So einen hatten wir erst neulich. Da heisst es, stoische Ruhe bewahren und selbst stur bleiben.

Langsam frage ich mich ernsthaft, wie die Gaspreise kalkuliert werden und ob der Verbraucher nicht durch die Bank ver***t wird.

Gerade hatte ich ein zweites Gespaech mit den Staedtischen Werken wegen der fehlenden Jahres-Abgrenzung in der letzten Abrechnung. Immerhin wurde ich wie versprochen zurueckgerufen, sogar zum zweiten Mal, nachdem ich letzte Woche wegen Krankheit ausgefallen war.
Man bot mir dabei an, die Abrechnung zu stornieren und neu zu erstellen. Der klitzekleine Haken daran: da der Gaspreis jeden Tag neu berechnet wird, muesste dabei auch ein nun hoeherer Brennwertfaktor beruecksichtigt werden, was zu einer weiteren Nachzahlung fuehren wuerde.
Bitte?
Mit Blick auf bereits jetzt mehr als 3000€ Nachzahlung habe ich davon Abstand genommen, die durchaus nette Dame hat mir alternativ einen Zaehlerstand zum 31.12. telefonisch durchgegeben, mit dem ich jetzt zu Fuss abgrenzen darf.
Wobei das System im Nachhinein mal eben zum einen Termin 4 m³ weggenommen und einem anderen Datum wieder zugeschlagen hat. Naja, Hauptsache, der Endpreis bleibt gleich.

Vergessen habe ich ausserdem, nach der Abgrenzung fuer das verbrauchte Wasser und den Strom zu fragen. Aber das werde ich jetzt ebenfalls zu Fuss ausrechnen, wer weiss wieviel Wasser sonst ploetzlich zusaetzlich im Kanal verschwunden ist.

Die Mitarbeiterin der Staedtischen Werke beichtete, es waere nicht nur ein neues Abrechnungdesign entwickelt, sondern das ganze System umgestellt worden und nun wuerden sie noch mit den Kinderkrankheiten kaempfen.
Ich moechte nicht wissen, wieviele Verbraucher nicht nachhaken und sich stattdessen mit einer dann wohl eher fehlerhaften Abrechnung zufrieden geben ...

Fuer das Haus in Kassel kann ich leider keine Entwarnung geben, was Heizkosten, Strom und Wasser betrifft.
Heute bekam ich die Abrechnung fuer 2005 und die Staedtischen Werke wollen gut 3000 Euro Nachzahlung kassieren, das sind rund und roh 35 Prozent Aufschlag.

Als wenn das noch nicht genug der boesen Ãœberraschungen ist, haben sich die Staedtischen Werke an einer neu gestylten Abrechnung versucht. Ich schreibe versucht, weil sie entgegen der vollmundigen Ankuendigung im beigelegten vielfarbigen Flyer weder uebersichtlicher noch nachvollziehbarer ist.
Diese Abrechnung ist nur noch mit viel Zeit durchschaubar. Man sollte sie ihnen wieder zurueckschicken ...

Das werde ich sowieso machen muessen, denn die Staedtischen Werke waren so begeistert von ihrem neuen Design, dass sie glatt vergessen haben, eine Jahresabgrenzung durchzufuehren.
Deshalb sollen sie mir bitte erklaeren, wie ich anhand von Verbaeuchen, ueber einen Zeitraum vom 21.01.2005-23.01.2006 erfasst, eine Betriebskostenabrechnung ueber den vorgeschriebenen Zeitraum vom 01.01.2005-31.12.2005 erstellen soll.

Um den Schock fuer die Mieter etwas zu mildern, werde ich ihnen wohl aufgeben muessen, schon jetzt fuer eine saftige Nachzahlung Geld zurueckzulegen. Und gleichzeitig die Vorauszahlung fuer 2006 anpassen, die ich optimistischerweise letztes Jahr allzu guenstig ausgelegt habe.

Komme ich langsam in Zeitdruck? Neeeein ...
Heute fast den halben Vormittag damit verbracht, fuer die letzte noch ausstehende Betriebskostenabrechnung nach einem Fehler in meinen Buchungen zu forschen, weil die Heizkosten in der Abrechnung nicht auftauchen.
In alten Abrechnungen gewuehlt, die Haare gerauft, jeden - also den Chef - angefahren, der ins Buero kam und mich von der Denkarbeit ablenkte, auf und ab getigert, gedacht, verglichen, ueberprueft, gedacht.
Bis mir dann endlich auffiel: ich hatte aufgrund eines Tippfuehlers das falsche Konto bebucht ...
Menno!