Hausverwaltungsblog

Als Eigentümer bzw. Verwalter von Mietwohnungen ist man gehalten, wenigstens die Betriebskosten nicht explodieren zu lassen, auf die man Einfluss hat. Viele Posten sind das leider nicht, von den meisten Stadtverwaltungen bekommt man jedes Jahr z.B. wieder Erhöhungen für Müllabfuhr, Strassenreinigung und Co. aufgebrummt, von den rasamt steigenden Energiekosten einmal abgesehen.
Ein paar kleinere Pöstchen bleiben übrig, dazu gehört auch der Allgemeinstrom.

Nachdem unser Standardanbieter wieder einmal eine Erhöhung der Kosten angekündigt hat, habe ich mich nicht nur privat auf die Suche nach einem günstigeren Anbieter begeben. Einfach ist das nicht. Wechselbonus, Kaution, Vorauszahlung, Preisgarantie etc.pp. spielen eine nicht unerheblich Rolle bei den gross herausgestellten Einsparungen, abgesehen davon, dass man sich manch günstigen Preis natürlich über eine längere Vertragsbindung und/oder längere Kündigungsfristen erkauft.
Ich sag' euch, ein Dschungel.

Ich habe mir dann erstmal die kWh-Preise und die Grundpreise des jetzigen Stromlieferanten herausgerechnet, weil man sonst überhaupt nichts anständig vergleichen kann. Kaution und Vorauszahlung kommen für mich nicht in Frage, eine Preisgarantie hätte ich aber schon gerne, vor allem sollte sie mit der Mindestvertragslaufzeit korrespondieren, denn ich möchte nicht nach 6 Monaten die nächste Preisüberraschung erleben, die dank Sonderkündigungsrecht zum nächsten Anbieterwechsel führt.

Nach langem Hin und Her habe ich jetzt doch mal 2 Angebote kommen lassen, die zumindest günstigere kWh-Preise bieten und neben einem einmaligen Neukundenbonus sowohl eine vernünftige Mindestvertragslaufzeit als auch eine kurze Kündigungsfrist bieten. Darunter ist sogar ein Ökostrom-Anbieter, besser geht's ja kaum noch.

Ich habe ja mit viel gerechnet, und die Stadtwerke in Göttingen haben auch ein ordentliches Sümmchen für letztes Jahr nachgefordert.
Aber die Stadtwerke in Kassel schiessen mal wieder den Vogel ab: Nachforderung in einer Höhe, die einer Preissteigerung von ungefähr 35 Prozent entspricht
Der Gas-Tarif nennt sich übrigens "... - einfach günstig" ...

Der Bundesgerichtshof hat es gestern veröffentlicht:
[...] dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung handelt.

Nutzerwechselgebühren bei den Heizkostenabrechnung entstehen in der Regel, wenn eine Mietpartei vor der regulären Ablesung durch die Abrechnungsfirmen auszieht.
Doch halt, liebe Mieter/-innen, nicht zu früh gefreut: Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.

Ich als kompetente Hausverwalterin nehme diesen Passus übrigens schon seit geraumer Zeit in die Mietverträge auf.
Aufgrund des Urteils wird es wohl sowieso mal wieder Zeit, Standardmietverträge zu überarbeiten bzw. sich welche auf dem neuesten Stand der Rechtsprechung zu kaufen. Denn, wer veraltete Mietverträge einsetzt, den kostet das bares Geld und ausserdem ist er selbst schuld.

Link: Pressemitteilung des BGH vom 14.11.2007

Auf dem Umschlag stand AG XYZ (ersetze XYZ durch den passenden Ort), drinnen lag eine Monierung.
Ich hatte vergessen, auf dem Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides den Zeitpunkt des Anspruches anzugeben, Asche auf mein müdes Haupt. Sowas nennt man in Gerichtsdeutsch also Monierung.

Wenigstens habe ich Gelegenheit, das Datum nachzutragen, das ist doch schonmal was.

Letzte Woche haben wir das Jubelangebot einer Firma genutzt und für das Haus in Kassel neue, funkgesteuerte Ablesegeräte für die Heizkörper geordert. Inzwischen ist die Entwicklung so weit fortgeschritten, dass sich eine Umstellung lohnt.
Statt der Verdunsterröhrchen werden nun die neuen Ablesegeräte angebracht, die die Temperaturdifferenz zwischen Heizkörper und Raumtemperatur messen, soweit ich verstanden habe, und damit sehr viel genauer arbeiten. Einmal im Monat wird der Verbrauch gespeichert, nicht mehr 6 Mal am Tag, wie bei den älteren Geräten (Datensparsamkeit hat also auch hier Einzug gehalten ), die Monatswerte der letzten 15 Monate stehen zur Verfügung.
Im Hausflur gibt es dann eine Station, über die der Ableser die Daten bei Bedarf, also künftig nur noch einmal im Jahr, abrufen kann. D.h. die Geräte funken nicht mehr ständig, sondern nur noch auf Abruf. Ausserdem fallen Zwischenablesungen wegen der gespeicherten Werte aus und der Ableser kann auch bei Abwesenheit der Mieter sein Werk tun.
Das und die geringeren Jahresablesekosten, die sich natürlich auch in geringeren Betriebskosten niederschlagen, sollten die Mieter von der Modernisierung überzeugen. Wobei diese bei einer Miete der Geräte nicht einmal gefragt werden müssen, der Vermieter hat das Recht, das allein zu entscheiden.
Tja, wenn man schon jedes Jahr die dramatisch steigenden Verbrauchskosten für Heizung und Warmwasser schlucken muss, sollten Eigentümer alle ihnen offen stehenden Wege zur Senkung der Betriebskosten beschreiten.

Als nächstes werden wir einen riesigen Komposthaufen im Hinterhof anlegen und die grünen Mülltonnen einsparen.

Am Wochenende kamen die Bescheide über Grundbesitzabgaben in Göttingen, als da sind Grundsteuer, Straßenreinigung, Abwasser, Frischwasser und Müllabfuhr.
Die Strassenreinigungsgebühr ist um ca. 10 Prozent gestiegen.
(Warum wird eigentlich immer gleich soviel zugeschlagen? Solche Gehaltserhöhungen möchte ich mal haben. )
Der Rest ist gleichgeblieben und beim Wasserverbrauch wurde in einem Haus sogar kräftig gespart, was die Mehrkosten kompensieren dürfte. Brave Mieter.

Immer wieder Gesprächsthema, wenn ein Mieter vorzeitig die Wohnung verlässt und diese dann einen Monat leersteht. Man sieht nicht ein, dass auch in dieser Zeit Betriebskosten anfallen und dass die nicht wesentlich weniger werden, auch wenn man die Wohnung nicht benutzt hat.
Den Extremfall hatte ich gerade am Telefon. Für einen Monat im Januar sind ungefähr 140 Euro angefallen, die Hälfte davon Heizkosten und (Warm-) Wasser. Aber auch bei diesen beiden Posten gibt es Grundkosten, die nicht weniger werden, wenn niemand die Wohnung benutzt.
Und dass der Vermieter - ohne Schlüssel - in eine Wohnung eindringt, um da mal eben sein Geschirr abzuwaschen, zu duschen, oder sich aufzuwärmen, halte ich für äusserst unwahrscheinlich.

Aus der Betriebskostenabrechnung 2005 für zwei im gleichen Wohngebiet liegende Mehrfamilienhäuser stelle ich hiermit wieder die Zahlen zur Verfügung.
In den Betriebskosten sind Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Abwassergebühren, Versicherungen, Wartungen für Heizung, Feuerlöscher etc. (sofern angefallen), Heizkosten, Frischwasser, Allgemeinstrom, Kabelanschluss, Hausmeisterkosten und Gartenpflege sowie Winterdienst enthalten.

Haus Nr. 1 mit 11 Wohneinheiten und gut 856 qm Wohnfläche hat für das Jahr 2005 umgerechnet 1,94 Euro pro qm und Monat umlegbare Betriebskosten produziert. Im Vergleich zum Vorjahr sind das 10 Cent pro qm und Monat mehr.
Die Betriebskosten ohne Heizkosten und Frischwasser betragen 1,09 Euro pro qm und Monat.
Die Heiz- und Frischwasserkosten betragen 0,85 Euro pro qm und Monat.

Haus Nr. 2 mit 12 Wohneinheiten und gut 963 qm Wohnfläche hat für das Jahr 2005 umgerechnet 1,89 Euro pro qm und Monat umlegbare Betriebskosten produziert. Im Vergleich zum Vorjahr sind das 9 Cent pro qm und Monat mehr.
Die Betriebskosten ohne Heizkosten und Frischwasser betragen 1,09 Euro pro qm und Monat.
Die Heiz- und Frischwasserkosten betragen 0,80 Euro pro qm und Monat.

Wow, tatsächlich ist heute der neue "alte" Bescheid über Grundbesitzabgaben angekommen. Und gleich mit neuem Kassenzeichen.
Und die abgebuchte Summe stimmt sogar mit dem Bescheid überein. Heureka.
Warum eigentlich nicht gleich so?

In Kürze gab das hiesige Tageblatt bekannt, dass einer Umfrage des EID (Energie-Informationsdienstes) zufolge die Preissteigerung bei den Gaspreisen vorläufig gestoppt wäre. Nur noch drei von 16 befragten Unternehmen würden zum 1. April die Gaspreise anheben.
Innerhalb eines Jahres hätten diese Unternehmen ihre Gaspreise um 21 Prozent erhöht.

Hört sich ja fast moderat an.
Kassel schafft diese Preissteigerung übrigens auf einen Schlag zum 1. April, wie uns heute eher lapidar mitgeteilt wurde; saftige 22 Prozent. Ich muss morgen direkt mal nachsehen, wieviel das in Kassel innerhalb eines Jahres gewesen ist. Mit mehr als 50 Prozent liege ich wahrscheinlich nicht allzusehr daneben.

Nicht gut, gar nicht gut. Wie soll ich das den Mietern beibringen? Ein neuerliches Anheben der Betriebskostenvorauszahlungen fänden die garantiert nicht lustig.

Ich nehme meine gestrigen Nörgeleien zurück und beschwere mich jetzt über anderes.

Heute traf ein Abbuchungsavis über die letzte Woche erfolgte Abbuchung ein, aus der tatsächlich ersichtlich ist, welcher Beitrag für welche Grundbesitzabgabe erhoben wurde.

Nichtsdestotrotz: das Avis datiert auf den 3.3., d.h. hier werden mehr als zwei Wochen dafür gebraucht, Sachen zur Post zu schaffen; die Postabläufe sollten dringend optimiert werden.
Ausserdem stellt sich mir die Frage, wie wirtschaftlich vertretbar es wohl sein mag, statt einer einmal jährlich verschickten Abrechnung künftig viermal jährlich Avis zu verschicken. Das dürfte bei soundsoviel Kunden ganz schön ins Stadtsäckel einschlagen.

Wo doch alle öffentlichen Haushalte so finanziell klamm sind. D.h. bis auf Dresden. Die haben ja letztens ihre gesamten Liegenschaften an einen US-Investor verscherbelt und damit mal eben sämtliche Verantwortung für sozial ausgewogene Mieten einem ausländischen Unternehmen überlassen. Für eine in meinen Augen nur sehr kurzfristige Schuldenfreiheit.

Die Stadt Kassel wieder: teilen Anfang des Jahres mit, dass eine neue Datenverarbeitung eingeführt wird, in dessen Zuge auch alle Abgabenbescheide unter einer einzigen Kundennummer zusammengeführt werden.
Ok, das ficht mich mit einem einzigen in Kassel zu verwaltenden Haus nicht wirklich an.
Darüber hinaus ergeht jedoch die lapidare Mitteilung, dass neue Abgabenbescheide erst erteilt werden, wenn sich etwas ändert.
Da wir keinen neuen Abgabenbescheid erhielten, meinte ich also, davon ausgehen zu können, dass sich nichts geändert hat.
Da hatte ich mich aber geirrt: eine reguläre Abbuchung wurde nicht, wie vorgesehen, am 15. Februar, vorgenommen, auch nicht am 15. März, sondern am 17. März.
Die Summe stimmt des weiteren nicht mit den Angaben im letzten Bescheid überein, sondern weicht, wenn auch nur um einige Cent, davon ab.

Was soll ich jetzt damit machen? Die Beträge nach Lust und Laune auf die einzelnen Abgabenarten verteilen? Mir selbst eine Abrechnung schnitzen?

Einsicht in die Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung muss gewährt werden, soweit ich weiss, sogar so lange rückwirkend, wie eine Betriebskostenabrechnung noch angefochten werden kann, also 4 Jahre.

Dies kann auf verschiedene Art geschehen:
1. Der Mieter geht direkt zum Vermieter, was immerhin den Vorteil birgt, dass bei Nachfragen jemand zur Verfügung steht.
2. Der Mieter bekommt die Belege in Kopie zugeschickt.

Im zweiten Fall darf der Vermieter eine angemessenes Entgelt für die Erstellung der Fotokopien verlangen.

Und, wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 8. März 2006 entschied, darf ein Vermieter sich sogar weigern, die Belege per Post zu schicken. Zumindest dann, wenn es dem Mieter zuzumuten wäre, sich zur Einsicht der Belege zum Vermieter zu bemühen, wenn z.B. beide im selben Ort wohnen.
[BGH, AZ VIII 78/05 vom 08.03.2006]

Fertig bin ich mit der allerletzten Betriebskostenabrechnung für dieses Jahr, bzw. für 2004.
Daher für dieses Haus vielleicht auch noch eine Vergleichszahl:

Es handelt sich um einen sanierten Altbau mit 19 Wohneinheiten und gut 1177 qm Wohnfläche, in dem für das Jahr 2004 umgerechnet 1,91 Euro pro qm und Monat umlegbare Betriebskosten angefallen sind.

Die Betriebskosten ohne Heizkosten und Frischwasser betragen 1,14 Euro pro qm.

Der Deutsche Mieterbund hat in einer Pressemitteilung auf den ersten Betriebskostenspiegel hingewiesen, der im bundesweiten Durchschnitt Betriebskosten von 2,44 Euro / qm ausweist.
Wow, da liegen wir mit den kürzlich hier veröffentlichten Betriebskosten von 1,84 Euro bzw. 1,80 Euro pro qm ja noch vergleichsweise günstig.

Den Betriebskostenspiegel gibt es als PDF zum kostenfreien Download.