Hausverwaltungsblog - Recht + Gesetz

Zwangsbelüftung

nospam@example.com (Martina Preuss) — Thu, 29 Mar 2012 10:13:39 +0200

Es gibt eine neue, oder besser: überarbeitete, Lüftungsnorm DIN 1946-6, die bei Sanierungsmassnahmen und Neubauten rechnerische Lüftungskonzepte verlangt.
Zur Vorbeugung von Schimmelpilz und Co. muss bei den heute "dichten" Gebäuden laut Energieeinsparverordnung ein Mindestluftwechsel gewährleistet werden.

Das als rudimentäre Informationen vorausgeschickt wird nun geschlussfolgert, dass der Vermieter/Eigentümer für ein gesundes Wohnklima zu sorgen hat.
Wie das praktisch gehen soll, da man meiner Meinung nach nicht alles über eine Zwangsbelüftung regeln kann?
Der hiesige Haus- und Grundbesitzerverein regt an, dem Mieter konkrete Lüftungsmassnahmen in den Mietvertrag zu schreiben.
Wie konkret das wohl aussehen kann, soll oder muss, Stosslüften, Querlüften, wann, wie oft, bei welcher Tätigkeit, wie lange etc.pp.?

Langsam komme ich mir hier vor, wie in den USA, wo auf der Packung Mikrowellenpopcorn minutiöse Szenarien aufgeführt sein müssen, z.B. dass man vorher sicherstellt, dass die Katze nicht auch in der Mikrowelle sitzt. Oder so.

Kein Anspruch auf HDTV-Empfang

nospam@example.com (Martina Preuss) — Mon, 21 Feb 2011 14:09:31 +0100

Wir haben bei uns im Haus die Möglichkeit, Fernsehen sowohl über das (kostenpflichtige) Kabelnetz als auch über eine kostenlose Gemeinschaftsschüssel auf dem Dach zu empfangen. Nur beim Empfang über das bereits aufgerüstete Kabelnetz ist HDTV möglich, da die Schüssel auf dem Dach noch älteren Baujahres ist.

Der Eigentümer hat bereits kundgetan, dass ein Umbau der Satellitenanlage für einen digitalen Empfang für ihn nicht in Frage kommt, da - von den dabei entstehenden Kosten (für 1/4 der Mietparteien) einmal abgesehen - ja eben der Kabelempfang zur Verfügung steht.
Von einer betroffenen Mietpartei habe ich dagegen schon vernommen, dass sie nicht daran denken, auf Kabel umzustellen, weil sie sich ja schliesslich damals (das ist jetzt schon 10 Jahre her) extra diese Receiver gekauft hätten.

Also müssen diese Mieter damit leben, dass das Fernsehprogramm per analoger Satellitenschüssel immer weiter eingeschränkt wird, denn einen Anspruch auf Umrüstung der Hausanlage haben sie wohl nicht. Einen Anspruch auf Anbringung einer eigenen Satellitenschüssel am/auf/um den Balkon herum haben sie laut BGH-Urteil (AZ VIII ZR 275/09) auf keinen Fall, da ja im Haus alternativ der Empfang per (digitalem) Kabel möglich ist.

Trotzdem wurde einer Mietpartei das aufstellen einer eigenen Satellitenschüssel gestattet, unter Auflagen, also kein anbohren des Mauerwerks usw. Warum? Weil er damit ausländische Programme empfangen kann, die es über Kabel (soweit ich weiss) nicht gibt.

Rauchmelder sind Pflicht, also hier und da

nospam@example.com (Martina Preuss) — Tue, 18 May 2010 11:42:23 +0200

In Hessen ist es bereits Pflicht, in Neubauten jede Wohnung mit Rauchmeldern auszustatten, fuer den Bestandsbau gibt es eine Übergangsfrist bis ich glaube 2014. Aber manche Altbauten sollte man je eher desto besser mit Rauchmeldern ausstatten, sie koennen halt helfen, Leben zu retten.

Deshalb wird das Haus in Kassel diese Woche mit Rauchmeldern ausgestattet, nachdem bereits vor einigen Jahren Feuerloescher nachgeruestet wurden. Ich hoffe, die Mieter wissen diese Sorge um ihr Wohl zu schaetzen und sind gerne bereit, einen Teil der Anschaffungskosten mitzutragen.
Ein Eigentuemer darf naemlich 10 Prozent der Anschaffungskosten als Modernisierungsmassnahme auf die Jahresmiete aufschlagen.
Ich muss mich da nochmal ganz genau schlau machen, aber ueberschlagsmaessig duerfte auf jeden Mieter eine monatliche Erhoehung von riesigen 1,50€ pro Monat zukommen. Das sollte einem die eigene Sicherheit allemal wert sein.
Die funkvernetzten Rauchmelder, die wir jetzt geordert haben, lassen sich ohne grossen Aufwand einbauen und sind praktisch wartungsfrei, die Batterien sollen nicht einfach so ausbaubar sein und 10 Jahre halten.
Ausserdem honorieren manche Gebaeudeversicherer den Einbau von Rauchmeldern durch einen guenstigeren Versicherungsbeitrag, der dann wieder allen Mietern ueber die Betriebskostenabrechnung zugute kommen wuerde.

In Niedersachsen durchlaeuft die Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern gerade das Gesetzgebungsverfahren, es wird hier sicherlich frueher oder spaeter kommen, aber niemand ist gezwungen, das abzuwarten, sondern kann bereits jetzt taetig werden.
Womit ich meinen Werbebeitrag fuer den Rauchmelder an und fuer sich beende.

Kuendigung bei Mietvertaegen mit Verlaengerungsklausel

nospam@example.com (Martina Preuss) — Thu, 09 Jul 2009 12:22:06 +0200

Mieter duerfen nach der Mietrechtsreform nicht immer und ueberall mit 3 Monaten Frist den Mietvertrag kuendigen, es gibt ja doch noch sowas wie Bestandsschutz.

Z.B. in aelteren Mietvertaegen, die vor dem 1.9.2001 geschlossen wurden, und die eine Vertragsverlaengerungsklausel beinhalten.

(Urteil des BGH vom 20.06.2007 AZ VIII ZR 257/06)

Sommerliche Urteile

nospam@example.com (Martina Preuss) — Thu, 31 Jul 2008 08:58:54 +0200

Darf man im Sommer draussen nacktsonnen? Kommt darauf an. Auf dem Dorf, wo solch schamloses Verhalten rauf und runter diskutiert wird und daher den Hausfrieden empfindlich stoert, darf man laut Amtsgericht Merzig (AZ 23C 128/04) nicht.

Gaeste und Hunde hat man uebrigens tunlichst auseinanderzuhalten. Denn mopst der Koeter das Gebiss eines Gastes - soll ja vorkommen - und verbuddelt dies im Garten, so muss die Tierhalterhaftpflicht fuer Ersatz zahlen, sofern das Gebiss nicht doch noch gefunden wird, was man aber nicht wuenschen sollte, glaube ich. (Landgericht Hannover, AZ 18S 86/04)

Darf man im Innenhof eines Wohnblockes einen Biergarten aufmachen? Auch das nicht. Der Innenhof sei dem ruhigen Wohnen vorbehalten, die erzielten Emissionswerte wuerden ueberschritten, so der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (AZ 25B 73/03).

Und noch etwas erfreuliches fuer Vermieter: sie duerfen nach eventuellen Mietschulden aus dem Vormietverhaeltnis eines Mietinteressenten fragen; luegt der neue Mieter und die Sache kommt dennoch heraus, kann der Vermieter die fristlose Kuendigung mit aemungsklage aussprechen. (Landgericht Itzehoe, AZ 9S132/07)

Lebensnahe Urteile aus dem Treppenhaus

nospam@example.com (Martina Preuss) — Thu, 19 Jun 2008 12:54:38 +0200

Religioese Bezeugungen darf der Vermieter bzw. Eigentuemer in seinem (Miethaus-)Treppenhaus anbringen. Egal, ob sich Kunden anderer Religion z.B. durch ein Kruzifix gestoert fuehlen (LG Dortmund, AZ 11 S 52/02) oder eine Mieterin vor einer Madonnenbueste fuerchterlich erschrickt (AG Muenster, AZ 3 C 2122/03).
Duftmarken darf hinwiederum nicht jede/r hinterlassen, weil es nicht gestattet ist, anderen die Atmosphaere vorzuschreiben (OLG Duesseldorf, AZ 3 Wx 98/03).

Achja, miteinander zu leben ist schon ungeheuer schwer.

Renovierungspflicht oder Mieterhoehung

nospam@example.com (Martina Preuss) — Fri, 11 Apr 2008 09:55:47 +0200

Wie im Dezember berichtet, sind die Schoenheitsreparatur-Klauseln in etlichen alten Mietvertaegen per BGH-Urteil ungueltig geworden, so dass wieder die gesetzliche Regelung gilt, nach der der Vermieter bzw. Eigentuemer Renovierungen zu uebernehmen hat (theoretisch jedenfalls, Anwaelte von Haus und Grund z.B. sehen das in den meisten Faellen differenzierter).

Inzwischen sind einige Vermieter dazu uebergegangen, ihren Mietern geaenderte Vertaege mit wieder wirksamer Abwaelzung der Renovierungspflicht auf den Mieter vorzulegen. Unterschreibt der Mieter nicht, gibt es alternativ eine Mieterhoehung. Dieses Vorgehen ist von einigen Amtsgerichten und einem Oberlandesgericht bereits abgesegnet worden (siehe Artikel in der Welt).

Ok, diese Urteile heissen natuerlich noch nicht, dass das in dieser Weise allgemeingueltig handhabbar ist. Deshalb wird am 16. Juli ein Urteil des BGH zu der Problematik allerorten mit Spannung erwartet.
*schonmal Datum im Kalender anstreichen*

(via Law Blog)

"Miet-Videos"

nospam@example.com (Martina Preuss) — Sat, 15 Mar 2008 12:18:32 +0100

Ãƒâ€žrger mit dem Vermieter, zahlt der Mieter nicht, Heizung ausgefallen und keiner kommt, wer zahlt den abgewohnten Teppichboden, wann kriege ich die Kaution zurueck, was tun mit Mietnomaden?
Solche und aehnliche Fragen beschaeftigen (fast) jeden Mieter und/oder Vermieter im Laufe des Mietlebens. Anschaulich beantwortet werden sie im neu eroeffneten Videoportal AdvoTV in der Rubrik Mieten & Vermieten.

Schade, dass man sich zum Ansehen der Videos erst ein (proprietaeres) Plugin herunterladen muss, das nur im Internet Explorer funktioniert, und nicht auf gaengige Abspielloesungen setzt ...

Rauchen in Mietwohnungen

nospam@example.com (Martina Preuss) — Thu, 06 Mar 2008 10:13:04 +0100

Gestern ging eine Pressemitteilung durch die Medien, mitunter betitelt mit "Keine Renovierungspflicht fuer starke Raucher" (siehe Stern). Hoert sich fuer die dank der Nichtrauchergesetze sowieso schon stark gebeutelten Raucher und Raucherinnen doch gut an, oder?

Die urspruengliche Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes taegt hingegen den Titel:
Rauchen in Mietwohnungen kann vertragswidrig sein und Schadensersatzpflichten der Mieter begruenden
Und das hoert sich hinwiederum gar nicht so euphorisch an, wie manche Medien auf den ersten Blick glauben machen wollen.

Ja, also, wie denn nun? Der Pressetext des BGH fuehrt dazu aus:
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung ueber den vertragsgemaessen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begruendet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schoenheitsreparaturen im Sinne des Ã‚Â§ 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Waende und Decken, Streichen der Fussboeden, Heizkoerper einschliesslich Heizrohre, der Innentueren sowie der Fenster und Aussentueren von innen) beseitigen lassen, sondern darueber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhaengig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht.

Da sich jedoch die meisten durch Rauchen verursachten Schaeden in der Regel durch die normalen Schoenheitsreparaturen beseitigen lassen, also keinen Schadensersatzanspruch begruenden duerften, tut der Vermieter - wie bei allen Mietvertaegen - gut daran, wirksame Klauseln zur Abwaelzung notwendiger Schoenheitsreparaturen auf den Mieter / die Mieterin in den Mietvertrag aufzunehmen.

Schoenheitsreparaturen bei Auszug

nospam@example.com (Martina Preuss) — Mon, 03 Dec 2007 10:18:07 +0100

Etliche Vermieter werden - wie auch bei uns - noch alte Mietvertaege haben, bei denen die Fristen fuer auf den Mieter abgewaelzte Schoenheitsreparaturen unflexibel formuliert wurden, z.B. die bedeutenden Woerter im allgemeinen oder in der Regel o.ae. fehlen.
In diversen Urteilen aus den letzten Jahren werden diese Fristenregelungen als unwirksam angesehen, Folge ist, der Vermieter hat die Renovierungsarbeiten bzw. -kosten wieder selbst am Hacken.
Eine Art Bestandsschutz, oder die Moeglichkeit, veraltete Mietvertaege auch ohne ausdrueckliche Zustimmung des Mieters an geltendes Recht anpassen zu duerfen, gibt es nicht.

Jetzt hat eine Mietpartei gekuendigt und ausdruecklich darauf hingewiesen, dass sie eine Renovierung mit Blick auf die Rechtsprechung beim Auszug nicht vornehmen wollen. Tja, ihr gutes (?) Recht. Ich bin sehr gespannt, in welchem Zustand die Wohnung zurueckgegeben wird ...